Строительство жилья в регионах: ждать ли роста в 2021 году?

В конце января премьер-министр России Михаил Мишустин подписал распоряжение, согласно которому правительство РФ выделило ряду регионов финансовую помощь в рамках федерального проекта «Жилье», который направлен на развитие социальной и коммунальной инфраструктуры в ближайшие три года. Выделено в общей сложности более 8,1 млрд руб. Больше половины из них — 5,8 млрд — получит Башкирия. Остальные средства пойдут в Пермский, Краснодарский края и Воронежскую область. Деньги в основном пойдут на развитие коммунальной инфраструктуры, но адресаты довольно чётко показывают, где в России темпы жилищного строительства сохранят положительную тенденцию.

Согласно недавно опубликованным данным Росстата, темпы жилищного строительства в России в 2020 году сократились на 1,8% по сравнению с 2019-м. Наибольшее сокращение пришлось на Северо-Западный и Северо-Кавказский федеральные округа (соответственно 94,1% и 97,1% по сравнению с предыдущим годом). В Приволжском федеральном округе также темпы упали — 97,3% по отношению к 2019 году. Эксперты отмечают, что снижение темпов строительства связано с распространением коронавирусной инфекции, и надеются, что в новом году ситуация изменится в лучшую сторону.

Так, руководитель отдела экономических исследований аналитического агентства «Национальный эксперт» Алексей Климовский полагает, что падение темпов жилищного строительства по сравнению с 2019 годом было вызвано как самим коронавирусом, так и мерами, принятыми с целью предотвратить его распространение. Снижение ставки рефинансирования и введение масштабной программы льготного ипотечного кредитования существенно простимулировали спрос в 2020 году, однако не могли столь же быстро повлиять на строительство.

«Исходя из базовых экономических закономерностей, можно предположить, что вслед за повышением спроса (пусть и с лагом в несколько месяцев) неизбежно будет расти и предложение — и это прекрасно видно, по объёмам ввода жилых домов, которые ощутимо выросли к концу года. Если нас не ждут дополнительные потрясения в экономике, то в 2021 году можно ждать ощутимого — на 5−10% — роста ввода жилой недвижимости по сравнению к показателями 2020 года».

Глава Центра урегулирования социальных конфликтов Олег Иванов считает, что падение объемов ввода жилья в эксплуатацию в 2020 году связано с падением реальных доходов населения страны. Которое, в свою очередь, обусловлено различными факторами, в том числе и пандемией коронавируса.

«Несмотря на ряд предоставленных государством льгот и преференций (льготные кредиты, ипотечные выплаты для многодетных семей, жилищные субсидии и другие госпрограммы), многие люди из числа так называемого «среднего класса» просто не могут позволить себе купить жилье, в отличие от людей богатых».

Политолог Алина Жестовская не разделяет оптимизма относительно перспектив жилищного строительства в 2021 году:

«Считаю важным обозначить, что никакой связи между ростом объёмов строительства и благосостоянием населения нет. Как нет её, к примеру, между количеством убранных зерновых в Оренбургской области и ценой на хлеб для граждан. Так что рассуждать о темпах строительства и метражах как о маркере благосостояния населения не совсем этично. Тут хотелось бы опираться в первую очередь на показатели приобретения гражданами недвижимости в собственность и реального улучшения жилищных условий. Также много манипуляций с попыткой выдать количественные показатели за качественные. Нам говорят, что квартир строится больше, больше продаётся, но авторы бравых отчётов забывают упомянуть о том, что размер этих индивидуальных жилых помещений скукожился до адских 20 метров».

Меньше строить начали, на мой взгляд, вовсе не из-за ковида, а по причине урегулирования сферы долевого участия. Теперь процедура максимально усложнена для девелоперов, предприняты попытки страхования их ответственности. Соответственно, не появляются проекты с высоким риском, из которых последнее десятилетие и формировалась существенная доля рекордных отчётов. Да и спрос на недострои упал из-за дурной репутации данного вида инвестиций».

Строят те, кто богаче

Цифры Росстата по объёму строительства в регионах очень показательны с точки зрения уровня социально-экономического развития регионов. Общее снижение темпов строительства почти не коснулось «больших» регионов. Так, больше всего строят в Московской области, на втором месте Москва (в сумме они дают более 15% от общего объёма ввода жилья в России). В Санкт-Петербурге и Ленинградской области, как и в столице, темпы несколько снизились, но по объёму в абсолютных цифрах, они по-прежнему в лидерах. Так же, как и Краснодарский край, Татария, Башкирия, Ростовская и Тюменская области. Все они, кроме Краснодарского края, даже нарастили объёмы строительства в ковидный период. В итоге на 10 регионов из 85 приходится без малого половина построенного в стране жилья. В небогатых регионах — обратная тенденция. Существенно падают объёмы жилищного строительства в Самарской, Тамбовской областях, регионах Сибири, Дальнего Востока и Северного Кавказа.

Эксперты отмечают, что жилищное строительство стягивается к крупным агломерациям. Олег Иванов отмечает, что те, у кого есть финансовая возможность приобретения жилья, стараются покупать его в московском регионе:

«Мы видим это в том числе и по данным статистики: так, в Московской области в прошлом году жилья введено в эксплуатацию существенно больше, чем в других регионах страны, даже больше, чем в Москве. Поскольку в самой Москве жилье очень дорогое, покупатели ориентируются на ближайшее Подмосковье. Эта старая, известная проблема: московская агломерация развивается во многом за счет ресурсов, привлекаемых из других субъектов Российской Федерации. Отсюда неравномерное распределение объемов жилищного строительства: в связи с урбанизацией населения они растут в крупных городах и прилегающих к ним землях, но падают на территориях с низкой плотностью населения».

При этом некоторые эксперты полагают, что реальное состояние дел ещё более тревожно, чем выглядит на самом деле. Алина Жестовская замечает:

«Попробуйте погуглить, например, «лидер по жилищному строительству в ПФО». Невероятно, но факт — этот титул себе в публикациях региональной прессы синхронно присваивают почти все субъекты, входящие в Приволжский округ. Смешно. Только непонятно, для кого весь этот цирк?»

Тем не менее специалисты с осторожным оптимизмом предполагают, что темпы жилищного строительства будут в 2021 году возрастать, но опять же в крупных субъектах — Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге, Татарии, Башкирии, Нижегородской области. Вопрос о том, стоит ли надеяться на появление нового жилья жителям регионов со слабым экономическим потенциалом, становится, похоже, риторическим. Печать