«Катастрофические» для бизнеса решения судов

Правоприменение в России создает риски для устойчивости прав собственности предпринимателей на недвижимость, говорится в докладе бизнес-омбудсмена президенту. Решения судов в этой области могут стать «катастрофой» для бизнеса.

Местные органы власти в России в делах против бизнеса по поводу недвижимости периодически манипулируют институтом исковой давности, используя это как повод для изъятия у предпринимателей дорогостоящих активов, говорится в материалах ежегодного доклада уполномоченного при президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова, который он готовит для президента Владимира Путина. Непризнание сроков исковой давности, в том числе судами, фактически стало способом экспроприации собственности у бизнеса, утверждается в готовой части доклада, посвященной имущественным отношениям и праву собственности (ее предоставили РБК в аппарате Титова). Доклад будет представлен президенту ориентировочно в конце мая.

По общему правилу срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо должно было узнать о нарушении своего права и о том, кому конкретно нужно предъявлять претензии по этому поводу. Местные администрации нередко обращаются с исками к компаниям о сносе самовольных построек, но суды либо считают, что срок исковой давности не подлежит применению, и встают на сторону властей, либо применяют исковую давность и отклоняют иски на том основании, что администрация пропустила этот срок. Бизнес-омбудсмен видит решение этой проблемы в том, чтобы пленум Верховного суда принял постановление с четким указанием на то, что требование о сносе здания как самовольной постройки должно подчиняться исковой давности.

Схожая проблема — случаи квалификации судами зданий и сооружений, построенных до 1995 года (до вступления в силу части первой Гражданского кодекса), как самовольных построек. «Учитывая то, какое количество используемых ныне объектов недвижимости было создано до 1995 года, проблема для бизнеса может иметь катастрофический характер», — предупреждают авторы доклада. Президиум Высшего арбитражного суда (упраздненного в 2014 году) неоднократно выражал правовую позицию о том, что понятие «самовольная постройка» неприменимо к сооружениям (не являющимся индивидуальными жилыми домами), построенным до 1995 года, отмечается в докладе, однако в последнее время суды стали отходить от этого «логичного и правильного толкования».

Завышенные налоги от кадастровой стоимости

В ежегодном докладе бизнес-омбудсмена рассматриваются и другие проблемы — связанные с оценкой кадастровой стоимости недвижимости и судебной практикой по оспариванию завышенной стоимости. В нем утверждается, что реформа 2017 года по передаче кадастровой оценки недвижимости от независимых оценщиков к специальным бюджетным учреждениям не принесла желаемого результата: кадастровая стоимость часто оказывается экономически необоснованной, а малый и средний бизнес зачастую вынужден платить «неподъемные» налоги от кадастровой стоимости. В профильных бюджетных учреждениях платят неконкурентные зарплаты, что приводит к отсутствию опытных квалифицированных кадров. Во многих регионах не хватает специалистов, указано в докладе.

Когда бизнес идет в суд, желая оспорить завышенную, по его мнению, кадастровую стоимость, судебные издержки при любом исходе дела ложатся на заявителя, поскольку суды считают, что истец при успешном для себя исходе получает «налоговую выгоду». Титов настаивает, что это не так, ведь речь идет лишь о восстановлении нарушенного права на уплату адекватного налога. Также у судов нет единой позиции относительно включения НДС в состав кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Оценщики зачастую включают размер НДС в кадастровую стоимость, от которой зависит налог на недвижимость, что приводит к ее увеличению на 20% — фактически это «налог с налога». Следует пересмотреть практику возложения судебных расходов на истцов-предпринимателей при оспаривании кадастровой стоимости, а также исключить НДС из кадастровой стоимости путем установления соответствующего правила, рекомендуют авторы доклада бизнес-омбудсмена.

Особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости устанавливают регионы: они могут устанавливать налоговые ставки и налоговые льготы. Однако анализ аппарата бизнес-омбудсмена показал, что ставки по налогу на имущество юрлиц были снижены примерно в половине субъектов (около 40), а порядка 45 регионов используют максимальную ставку в 2%. Нужно ввести единый подход к снижению ставок налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости, призывают авторы доклада. Печать