Быть ли «всероссийской реновации»?

Андрей Максимов – о невозможности применить столичный опыт реновации во всех городах страны.

Более 2/3 российских регионов уже прислали отзывы на законопроект о программах комплексного развития территорий, предусматривающий также реконструкцию жилого фонда, заявил глава комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Олег Мельниченко, который является одним из авторов законопроекта. "Отрицательных отзывов нет, есть замечания по документу, но все приславшие отзывы регионы концептуально поддерживают законопроект", - сказал Мельниченко.

Ранее Совет при президенте по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства дал отрицательное экспертное заключение на данный законопроект. Как отметил глава совета, председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, "основным принципиальным замечанием к законопроекту является его направленность на принудительное ограничение и лишение права собственности, неприкосновенность которого гарантирована конституцией". По словам Мельниченко, законопроект не будет отозван из Госдумы из-за критики Совета.

В Общественной палате РФ состоялись слушания по законопроекту о «всероссийской реновации». Участники обсуждения пришли к выводу, что документ нуждается в глубокой переработке.

Слабые места отметил директор Центра территориальных изменений и городского развития РАНХиГС, председатель Комиссии ОПРФ по территориальному развитию и местному самоуправлению, зампред Общественного совета Ростуризма, эксперт Центра ПРИСП Андрей Максимов.



Законопроект, который был внесен рядом членов Совета Федерации и депутатов Государственной Думы и получил условное название «законопроекта о всероссийской реновации» направлен на решение ряда актуальных проблем. С одной стороны, это старение жилого фонда и наличие огромного массива предаварийного жилья, так называемых «хрущевок», панельных пятиэтажек во многих городах, которые невозможно расселить в установленном порядке, и в то же время еще рано признавать аварийными. В результате в пределах одной и той же территории часть домов подлежит расселению, но эта проблема решается лишь в рамках идущей точечной застройки. Комплексное обновление районов, где часть жилья уже признана аварийной, оказывается невозможным на практике.


Как правило, эти механизмы не используются муниципальными образованиями для внедрения на практике. Количество договоров ограничено, и они не решают в полной мере задачи, поставленные на момент включения соответствующих норм в Градостроительный кодекс.


Проблема в том, что этот законопроект опирается на московский опыт реновации. Если не слепо его копирует, то хотя бы повторяет основной инструментарий. Несмотря на определенные успехи реновации в Москве, нам представляется, что распространить опыт столицы на масштабы России невозможно.

В чем заключаются конкретные недостатки законопроекта? В Москве речь шла именно о реновации жилого фонда, о сносе жилых районов с однотипным жильем стандартных серий.


В местах, где существующая застройка может быть чрезвычайно разнообразна (в структуру микрорайонов могут вклиниваться, например, индивидуальная жилая застройка, гаражи, дачи, точки современного жилья, деловая и социальная инфраструктура). Весь этот необъятный перечень пока не получается охватить единой нормой закона.

Возникая очень странная ситуация. Если в каком-то микрорайоне более 50% признается аварийным, это порождает возможность полной его перестройки, невзирая на то, что входит в структуру второй половины фонда. А ее может наполнять вполне современная застройка, коммерческая недвижимость, объекты социальной инфраструктуры. Очевидно, что сносить такие кварталы «под ноль» не представляется возможным.


Вторая проблема данного проекта связана с тем, что его разработчики не включили в текст гарантии, в полной мере защищающие права собственников. Применительно к жилым помещениям в многоквартирных домах использован тот же принцип, что и в Москве (если 2/3 жильцов голосуют за реновацию, дом расселяется). Это является спорным моментом.


В чем, в данном случае, заключаются отличия от Москвы? В бюджете столицы было достаточное количество денег, которые можно было быстро вложить в реновацию. А в регионах, где должен действовать обсуждаемый законопроект, объем наличных финансовых средств на нужды реновации может быть микроскопически мал.


Т.е. выстроить приоритет с учетом защиты права собственности и желания людей.


Например, ИЖС, коммерческой недвижимости, социальных объектов разного профиля. Необходимо учитывать позицию хотя бы муниципалитета.

Третий момент. В Москве сфера компетенции субъектов местного самоуправления ограничена и вопрос градостроительной политики отнесен к компетенции города как субъекта федерации. В прочих регионах градостроительная проблематика относится к сфере компетенции муниципалитетов. Почему ключи от этой программы обновления жилого фонда, все механизмы его проектирования передаются субъектам федерации? Это не очень понятно.


Например, в форме софинансирования из федерального бюджета, системы грантов или субсидий. Пока мы говорим о том, что регионы, располагающие необходимыми средствами в бюджете, будут реализовывать программы реновации, а прочие субъекты откажутся от их запуска. Мне кажется, что это не совсем правильный подход.


Последний значимый момент: законопроект предполагает существенное ограничение действия документов территориального планирования – генеральных планов и правил землепользования и застройки. По сути, предлагается исключить их действие на территории подвергнутых реновации районов и дать возможность административным путем отказываться от сложившихся градостроительных моделей. Мы считаем, что это неправильно.


Был предложен, например, такой механизм. Определить в градостроительном законодательстве перечень до Печать